房地产市场比较低迷，流行的逻辑是“中国人口不增长了，房子供过于求”；今天我们就评判一下这个逻辑是否正确。

在2000年，人口数12.6743亿人， 2020年14.12亿人，二十年增加了11.4% 增幅并不大。 而每年的新房销售面积，从2000年的1.7亿平方米，增长到2020年的17.6亿平方米，相当于是10倍增长。即便是2021年房地产进入熊市，到今年11月还有7.87亿平方米，仍然是2000年的4.6倍。可见，人口和房地产销售之间的关系并不直接。



人口逻辑于一个城市，一个地区，对房地产影响很大。但是在全局上，还存在其他逻辑，更能解释房地产的走势。不可以以偏概全，把人口数字变动和房地产销售变动等同起来。事实上，从人均住房面积角度，二十年来从22.76平方米增长到39.9平方米，才是房地产销售增长的主要归因——这个足以解释242亿平方米的住宅增量。



而人均住房面积40平方米左右这个数字实际被高估了20%左右：因为中国是世界大国中唯一使用建筑面积而非套内面积统计住房面积的国家。假设得房率80%，实际人均住房面积才32平方米。相比美国的人均67平方米差距遥远。德国的人口密度比中国高66.7%，人均住房套内面积41平方米，而且多为小独栋或者低矮公寓，舒适度好于高大密集的公寓小区。我们国家的老百姓，距离住得宽敞舒适，还有很长的路要走。大家需要住上好房子！



从容投资创立于2007年，是中国老牌阳光私募基金管理公司之一，中国证券投资基金业协会会员，上海浦东私募投资企业协会理事单位。

「从容投资」就是从从容容把我们能做好的投资尽职尽责的做好，让从容的客户，合作伙伴们享受「从容投资，自在生活」的安心和愉悦。

详情请询：021-50155036

欢迎回复您的看法，和我们交流观点，分享您的感受。也能告诉我们您感兴趣的话题，讲述你身边的财经故事。